Rynek mieszkaniowy w rejonie zatoki

Zbliżająca się fala ofert IPO w San Francisco jest znacząca i wpłynie na nieruchomości w San Francisco, ale szum wokół jego wpływu jest prawdopodobnie przesadzony. W szczególności, pomimo tego, że koncentruje się na San Francisco, a nie na Dolinie Krzemowej, jego oddziaływanie prawdopodobnie rozprzestrzeni się na cały obszar Zatoki. Zamiast zerwać z przeszłością, obecna fala IPO prawdopodobnie wzmocni istniejące tendencje: falującą, ale utrzymywaną presję na pedał gazu, a nie gwałtowny spadek.

Niedawna oferta Lyft w połączeniu z serią przewidywanych IPO w tym roku – na czele z Uber, Airbnb, Pinterest, Slack, Zoom i innymi – skłoniła wiele alarmujących nagłówków sugerujących nadejście zalewu nabywców domów wzbogaconych w akcje. „Według ostrożnych szacunków setki miliardów dolarów wpadną do miasta w przyszłym roku, tworząc tysiące nowych milionerów”, donosi The New York Times. „A oni chcą domów”, ostrzega raport, cytując agenta nieruchomości obiecującego inwestorom, że domy jednorodzinne w mieście sprzedające od jednego do trzech milionów dolarów wkrótce staną się przeszłością.

Szacowana wartość spółek publicznych wynosi około 200 miliardów dolarów, a ich łączna liczba pracowników w San Francisco prawdopodobnie waha się w granicach od 10 000 do 15 000. Ale czy to oznacza, że ​​15 000 nowych nabywców domów spadnie na miasto San Francisco w 2019 r. I wyda 200 mld USD na domy? Z pewnością nie z kilku powodów.

Udział pracowników w ciasto jest tylko ułamkiem. Inwestorzy, założyciele i kilku kluczowych menedżerów zwykle posiadają lwią część akcji przed IPO. Informacje szacują, że od końca 2017 r. Tylko 17% akcji Uber znajdowało się w rękach pracowników (z wyłączeniem założyciela i dwóch innych kluczowych kierowników).

Ogromna koncentracja bogactwa, która trafia do inwestorów, założycieli i kluczowych menedżerów, może spowodować, że garstka wielkich majątków wymieni ręce, ale na ogół nie znajdzie się w zasobach mieszkaniowych Bay Area. Jeśli zachowawczo weźmiemy 25 procent z 200 miliardów dolarów na udział pracowników, osiągniemy wartość 50 miliardów dolarów, ale to też jest przeszacowanie prawdopodobnej nadzwyczajnej liczby pracowników w następstwie ofert.

Większość kapitałów pracowniczych nie jest w pełni uprawniona, należy skorzystać z opcji na akcje i zapłacić podatki. Początkowe granty kapitałowe pracowników zazwyczaj nabywane są przez okres czterech lat. Biorąc pod uwagę szybki rozwój tych firm w ciągu ostatnich kilku lat, większość pracowników jest stosunkowo nowych i ich granty kapitałowe nie będą w pełni nabywane przez lata. Uber, na przykład, miał około 5000 pracowników w San Francisco na początku 2018 r. – ale w 2014 r. Zatrudniał tylko 550 pracowników (nie tylko w Bay Area).

W najlepszym razie, pracownicy, którzy dołączyli ostatnio, będą mieli tylko ułamek swojej pełnej dotacji kapitałowej dostępnej do sprzedaży w tym roku, zmniejszając ich bezpośrednią siłę nabywczą (a jeśli przeszłość jest dobrym wskazaniem, wielu nie pozostanie wystarczająco długo, aby zobaczyć pełna kamizelka dotacji kapitałowych). Ponadto wielu pracowników uzyskuje kapitał własny w formie opcji na akcje, a dla wszystkich, z wyjątkiem pierwszych pracowników, cena wykonania nie jest bez znaczenia, tj. Pracownik wykonujący opcję i sprzedając akcje o wartości 100 USD generalnie kieruje znacznie mniej. Wreszcie, pracownicy muszą płacić podatek od nieoczekiwanego IPO, pozostawiając kolejny kawałek z rynku mieszkaniowego.

Nie wszyscy, którzy otrzymają nadzwyczajne IPO, kupią dom. Ci, którzy zostali zmuszeni do nieoczekiwanego zakupu domu w ciągu najbliższych kilku lat – a kto by tego nie zrobił inaczej – prawdopodobnie stanowią niewielką część całkowitej puli pracowników. Przypuśćmy, że liczba ta wynosi 5000, a każdy kupuje dom w ciągu najbliższych trzech lat: to około 2 procent z 243 575 domów zakupionych w Zatoce w ciągu ostatnich trzech lat. Ponadto: Niektórzy pracownicy tych firm posiadają już domy. A niektórzy pracownicy mogą nie chcieć kupować domu: może ich życie osobiste ulega zmianom, może doceniają swobodę wynajmu, a może chcieliby wykorzystać gotówkę IPO do innych celów (kiedykolwiek marzą o uruchomieniu startupu?).

IPO nie będą miały miejsca od razu, a wielu potencjalnych nabywców nie kupi natychmiast. Wśród tych, którzy zmuszeni są kupić dom, wielu zaczeka: Aby szum minął, ich partner powiedział „tak” lub dla drugiego dziecka, aby w pełni zilustrować nieadekwatność ich dwupokojowej kontroli. I same IPO nie będą miały miejsca tego samego dnia. W rzeczywistości przewiduje się, że część fali 2019 r. Odbędzie się w 2020 r.

Duża część nabywców domów wzbogaconych o IPO będzie poszukiwać domów poza miastem. Pomimo stereotypów, nie wszyscy pracownicy techniczni w San Francisco to młodzi, mieszkający w mieście milenium mieszkający w pobliżu. Śródmieście San Francisco i sąsiednia SOMA (gdzie znajduje się siedziba IPO) znajdują się prawdopodobnie w jednym najbardziej dostępnym obszarze Zatoki, przyciągając osoby dojeżdżające do pracy z całego regionu. Bezpośrednie oddziaływanie IPO na otoczenie rozciąga się we wszystkich możliwych kierunkach: na południe wzdłuż półwyspu San Francisco, na północ wzdłuż linii promowych do hrabstwa Marin i na wschód za Oakland i Berkeley do korytarza I-680. A skutki wtórne – te, które wystąpią, jeśli i kiedy osoby sprzedające nabywcom wzbogaconym o IPO wykorzystają wpływy na dokonanie kolejnego zakupu domu – rozciągną się jeszcze dalej, rozpraszając komponent mieszkaniowy nadzwyczajnych IPO w całym regionie.

Nowo zamożni pracownicy prawdopodobnie podniosą ceny domów tylko do pewnego punktu. Wczesny pracownik z 10 milionami dolarów w nowo odkrytym bogactwie może zdecydować się zapłacić 4 miliony dolarów, aby mieć pewność, że dostanie to, co jest domem 3 milionów dolarów. Ale prawdopodobnie nie odłożą wszystkich 10 milionów dolarów, ponieważ nawet bardzo zamożni ludzie nie lubią rozdawać pieniędzy. I pomimo osobistej infuzji bogactwa o wartości 10 milionów dolarów, tylko różnica w wysokości 1 miliona dolarów między ofertą kupującego opartą na IPO a ceną, która zostałaby uzyskana, w przeciwnym razie napędza aprecjację.

Niektóre spektakularne wojny licytacyjne mogą być nagłówkami gazet, gdy kupujący napędzani IPO rywalizują o domy przeciwko sobie, ale najczęściej będą konkurować z codziennymi nabywcami, i choć mogą mieć więcej środków do poniesienia, nie będą chętni do wydawania więcej niż muszą.

Nabywcy zorientowani na IPO dodadzą zamożny, ale niewielki kontyngent do puli nabywców w Obszarze Zatokowym i pomogą w utrzymaniu stałego wzrostu cen w Obszarze Zatokowym – być może nawet w znacznym stopniu – ale będą przedłużać długą historię wzrostu cen, w której IPO odegrały część, nie zrywając z tym. W latach 1970–2017 firmy kalifornijskie przeprowadziły 1,987 IPO, z których duża część miała miejsce w Bay Area. Skala obecnej fali IPO, choć jest bardzo duża, nie różni się zbytnio od Facebooka pod względem siły nabywczej w domu. Po IPO w 2012 r. Facebook został wyceniony na 104 mld USD – ale ponieważ ceny mieszkań w Bay Area podwoiły się od tego czasu, jest to odpowiednik tej samej siły nabywczej w domu, która wynosi obecnie 200 mld USD. **

Przyczyna obaw związanych z tym ostatnim wzrostem IPO i mieszkalnictwem – długotrwała erozja przystępności mieszkań w Obszarze Zatokowym – jest poważna. Ale mądrym sposobem na złagodzenie presji związanej z falą IPO na ceny domów nie jest wzbudzenie strachu przed nią, a na pewno nie demonizowanie pracowników nagrodzonych za jej stworzenie. Rzeczywiście, IPO to tylko jeden z wielu sposobów, w jaki bogactwo dociera do Zatoki. Zamiast tego, najmądrzejszym sposobem jest „po prostu” dodać więcej domów, co pozwoli lokalnym zasobom mieszkaniowym pomieścić więcej ludzi – zarówno tych dobrze obcowanych, jak i mniej zamożnych.

Krótkoterminowe obawy przed falą IPO zalewającą San Francisco gotówką są przesadzone, ale długoterminowe obawy Bay Area nie są w stanie pomieścić ludzi i stają się niedostępne dla wszystkich, z wyjątkiem najbardziej zamożnych – te obawy są bardzo realne.